أحكام وضوابط وشروط عامة في عقد الإجارة المنتهية بالتمليك

أحكام وضوابط وشروط عامة في عقد الإجارة المنتهية بالتمليك

ذ. أحمد بلمختار

بعد البحث على بحوث في مواقع النت ولعلماء متمكنين وبعض بحوث إخوة باحثين وأساتذة باحثين في فقه المعاملات المالية، ظهر أنه يمكن استخلاص أحكام وضوابط وشروط عامة في عقد الإجارة المنهية بالتمليك وهي:

• أن يكون ضمان العين المؤجرة على المالك لا على المستأجر، وبذلك يتحمل المؤجر ما يلحق العين من غير ناشئ من تعد المستأجر، أو تفريطه، ولا يلزم المستأجر بشيء إذا فاتت المنفعة.
• أن تكون الإجارة فعلية وليست سائرة للبيع.
• إذا اشتمل العقد على ضامنين للعين المؤجرة يجب أن يكون التأمين تعاونا إسلاميا لا تجاريا، ويستعمله المالك المؤجر وليس على المستأجر.
• يجب أن تطبق على عقد الإجارة المنتهية بالتمليك أحكام الإجارة طيلة مدة الإجارة وأحكام البيع عند تملك العين.
• تكون نفقات الصيانة غير التشغيلية على المؤجر لا على المستأجر طول مدة الإجارة.
• ألا يغالب المستأجر بدفعة مقدمة يعدها المؤجر حقا له على المستأجر، وذلك عند العقد، والحلاف على هذه الدفعة أنها ليست أجرة مقدمة، ولا ضمانا لسداد الأجرة وقت استحقاقها في حال تعثر السداد وإنما هي دفعة مقدمة للمؤجر يأخذها على اعتبارها جزء من حقه.
• ينتهي عقد الإجارة المنتهية بالتمليك في الحالات التالية:
• بانتهاء مدة الإجارة وتملك المستأجر للسلعة المؤجرة بعقد جديد.
• إذا اتفق العاقدان -المؤجر والمستأجر- في عقد الإجارة على فسخ العقد برضاء اختيار منهما.
• إذا لم يقم المؤجر أثناء المدة بغير تعد ولا تفريط من المستأجر.
• إذا فلس المستأجر ولم يمضي بشيء من مدة الإجارة فإنه يحق للمؤجر فسخ العقد.

ويقول الشيخ محمد المختار السلامي رحمه الله في بحث له حول الموضوع: “ولما كان هذا العقد جديدا، والذي يظهر اعتمادا على التوسع في فهم قوله تعالى: يأيها الذين آمنوا لا تأكلوا أموالكم بينكم بالباطل”، هو أن ينص عقود الإيجار المنتهي بالتمليك بأن مثل هذه الحالة تحال على النخبة المحكمين عقبة الخلافات التي تطرأ في مراحل تنفيذ العقد”[1].

ملاحق:

قرار رقم 110 (12/4) بشأن موضوع الإيجار المنتهي بالتمليك.

إن مجلس الفقه الإسلامي المنبثق عن منظمة المؤتمر الإسلامي في دورته الثانية عشرة بالرياض في المملكة العربية السعودية من 25 جمادى الآخرة 1412ه إلى غرة رجب 1421ه (28-23 سبتمبر 2000) بعد اطلاعه على الأبحاث المقدمة إلى المجمع بخصوص موضوع الإيجار المنتهي بالتمليك، وبعد استماعه إلى المناقشات التي وردت حول الموضوع بمشاركة أعضاء المجمع وخبرائه وعدد من الفقهاء، قرر ما يلي:

أولا: ضابط الصور الجائزة والممنوعة:

• ضابط المنع: أن يرد عقدان مختلفان في وقت واحد على عين واحدة في زمن واحد.
• ضابط الجوار: وجود عقدين منفصلين يستقل كل منهما عن الآخر زمانا، بحث يكون إبرام عقد البيع بعد عقد الإجارة، أو وجود وعد بالتمليك في نهاية مدة الإجارة. والخيار يوازي الوعد في الأحكام. وأن تكون الإجارة فعلية وليست سانزة للبيع.
• أن يكون ضمان العين المؤجرة على المالك لا على المستأجر، وبذلك يتحمل المؤجر ما يلحق العين ن غير ناشء من تعد المستأجر، أو تفريطه، ولا يلزم المستأجر بشيء إذا فاتت المنفعة.
• إذا اشتمل العقد على تأمين العين المؤجرة فيجب أن يكون التأمين تعاونيا إسلاميا لا تجاريا، ويتحمله المالك المؤجر وليس المستأجر.
• يجب أن تطبق على عقد الإجارة المنتهية بالتمليك أحكام الإجارة طول مدة الإجارة، وأحكام البيع عند تملك العين.
• أن تكون نفقات الصيانة غير التشغيلية على المؤجر لا على المستأجر طول مدة الإجارة.

ثانيا: من صور العقد الممنوعة:

• عقد إجارة ينتهي بتملك العين المؤجرة مقابل ما دفعه المستأجر من أجرة خلال المدة المحددة، دون إبرام عقد جديد، بحيث تنقلب الإجارة في نهاية المدة بيعا تلقائيا.
• إجارة عين لشخص بأجرة معلومة ولمدة معلومة مع عقد بيع له معلق على سداد جميع الأجرة المتفق عليها خلال المدة المعلومة أو ما يضاف إلى وقت في المستقبل.
• عقد إجارة حقيقي واقترن به بيع بخيار الشرط الصالح المؤجر، ويكون مؤجلا إلى أجل محدد وهو آخر مدة عقد الإيجار. وهذا ما تضمنه الفتاوى والقرارات الصادرة من هيئات علمية ومنها: هيئة كبار العلماء بالمملكة العربية السعودية.

ثالثا: من صور العقد الجائز

• عقد إجارة يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل أجرة معلومة في مدة معلومة، واقترن به عقد هبة العين للمستأجر معلقا على سداد كامل الأجرة، وذلك بعقد مستقل أو وعد بالهبة بعد سداد كامل الأجرة (وذلك وفق ما جاء في قرار المجمع بالنسبة للهبة رقم 13/1/3 في دورته الثالثة).
• عقد إجارة مع إعطاء المالك الخيار للمستأجر بعد الانتهاء من وفاء جميع الأقساط الإيجارية المستحقة خلال المدة في شراء العين المأجورة بسعر السوق عند انتهاء مدة الإجارة (وذلك وفق قرار المجمع رقم 6/5 في دورته الخامسة).
• عقد إجارة يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل أجرة معلومة في مدة معلومة واقترن به وعد ببيع العين المؤجرة للمستأجر بعد سداد كامل الأجرة بثمن ينقص عليه الطرقات.
• عقد إجارة يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل أجرة معلومة في مدة معلومة، ويعطي المؤجر للمستأجر حق الخيار في تملك العين المؤجرة في أي وقت يشاء على ان يتم البيع في وقته بعقد جديد بسعر السوق (وذلك وفق قرار المجمع السابق رقم 6/44) أو حسب الاتفاق في وقته.
• هناك صور من عقد التأجير المنتهي بالتمليك محل خلاف، وتحتاج دراسة إلى دراسة تعرض في دورة قادمة إن شاء الله تعالى.